Kira Artışı Yasal Sınırı Aşarsa Kiracı Ne Yapabilir? Haklar ve İzlenecek Yollar

Kira Artışında Yasal Sınır Aşılırsa Ne Olur? Kiracının Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmelerinde en çok yaşanan uyuşmazlıklardan biri, ev sahibinin talep ettiği artış oranının yasal sınırları aşmasıdır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışları belirli kurallara bağlanmıştır.

1 Temmuz 2024 tarihinden itibaren geçici olarak uygulanan yüzde 25'lik kira artış sınırı sona ererken, kira artışlarında temel ölçüt yeniden TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranı oldu.

• Kira artışında yasal sınır nedir?
• Sözleşmede yüksek zam yazıyorsa geçerli mi?
• Kiracı nasıl itiraz edebilir?
• Kira tespit davası nedir?
• Arabuluculuk süreci

Kira artışında yasal sınır nedir?

Konut ve işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan resmi veriler üzerinden belirlenir.

Ev sahibinin piyasa koşullarını gerekçe göstererek tek taraflı şekilde istediği yüksek artış oranı, yasal sınırın üzerindeyse kiracıyı bağlamaz.

Sözleşmede yüksek kira artışı yazıyorsa geçerli olur mu?

Bazı kira sözleşmelerinde yıllık yüzde 40, yüzde 50 gibi yüksek artış maddeleri bulunabilir.

Ancak kira artışına ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki sınırları aşamaz.

Sözleşmede yer alan artış oranı yasal sınırın üzerindeyse, bu durum kiracı aleyhine uygulanamaz.

Kiracı yüksek kira artışına nasıl itiraz edebilir?

Ev sahibinin talep ettiği kira artışı yasal sınırı aşıyorsa kiracının öncelikle durumu yazılı şekilde bildirmesi önemlidir.

Sözlü görüşmeler yerine noter aracılığıyla veya ispatlanabilir yazılı iletişim yollarıyla yapılan bildirimler ileride oluşabilecek uyuşmazlıklarda önem taşır.

Kiracı ödemeyi nasıl yapmalı?

Kiracı, yasal artış oranına göre belirlenen kira bedelini düzenli şekilde ödemeli ve banka dekontlarını saklamalıdır.

Ödemelerin belgelenmesi, ileride açılabilecek hukuki süreçlerde önemli bir delil oluşturabilir.

Kira tespit davası nedir?

Kira ilişkilerinde beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte taraflar, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Bu durumda mahkeme yalnızca TÜFE oranına bakmaz; taşınmazın bulunduğu bölge, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi gibi unsurları da değerlendirir.

Kira tespit davası, kira artış sınırının dışında değerlendirilen özel bir hukuki süreçtir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk süreci önemli bir çözüm yöntemi haline gelmiştir.

Taraflar, bağımsız ve tarafsız bir arabulucu yardımıyla anlaşma yolunu deneyebilir.

Kiracılar ve ev sahipleri için önemli noktalar

• Kira artışı TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşamaz.
• Sözleşmedeki yüksek artış maddeleri her durumda geçerli değildir.
• Yazılı iletişim ve ödeme belgeleri saklanmalıdır.
• Beş yıl sonrası kira tespit davaları farklı kurallara tabidir.
• Uyuşmazlıklarda arabuluculuk seçeneği değerlendirilebilir.

Sonuç

Kira artışında temel ölçüt, kanunun belirlediği sınırlar içinde hareket edilmesidir.

Kiracıların yüksek artış talepleri karşısında haklarını bilmeleri, yazılı itirazlarını yapmaları ve ödemelerini belgelemeleri önemlidir.

1. HUKUKİ ANALİZ

Kira Artışında Yasal Sınır ve Kiracının Korunması

Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır:

• Normal kira artışı dönemleri: TÜFE on iki aylık ortalama oranı esas alınır.

• Beş yıl ve üzeri kira ilişkileri: Kira tespit davası yoluyla emsal kira bedelleri ve hakkaniyet değerlendirmesi yapılabilir.

2. KİRACI AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

3. EV SAHİBİ AÇISINDAN DEĞERLENDİRME

Özellikle:

• Beş yıllık kira süresi dolmuşsa,

• Bölgedeki emsal kiralar ciddi şekilde değişmişse,

• Mevcut kira bedeli gerçek piyasa değerinin çok altında kalmışsa,

SIK SORULAN SORULAR

Kira artışında yasal sınır nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış oranı, TÜFE'nin on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez.

Ev sahibi istediği kadar kira artışı yapabilir mi?

Hayır. Yasal sınırın üzerinde yapılan kira artışı talepleri kiracı açısından bağlayıcı değildir.

Sözleşmede yüzde 50 kira artışı yazıyorsa ödemek zorunda mıyım?

Kira sözleşmesinde yer alan artış maddesi, kanundaki sınırları aşamaz. Yasal sınırı aşan kısım uygulanamaz.

Kiracı yüksek kira artışına nasıl itiraz eder?

Kiracı, talebin yasal sınırı aştığını belirten yazılı bir bildirim yapabilir ve ödemelerini belgeleyebilir.

Ev sahibi kira artışını kabul etmeyen kiracıyı çıkarabilir mi?

Sadece yasal sınırı aşan artışı kabul etmemek tek başına tahliye nedeni oluşturmaz. Ancak her olay kendi şartlarında değerlendirilir.

Beş yıl sonra kira artışı nasıl belirlenir?

Beş yıllık sürenin sonunda taraflar kira tespit davası açabilir. Mahkeme emsal kira değerlerini ve hakkaniyet ölçütlerini dikkate alabilir.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru birçok durumda zorunlu dava şartıdır.

Kaynak

Bu haber, kira hukuku alanındaki güncel mevzuat hükümleri ve hukuk kaynaklarından yararlanılarak Cafe Medyam editörlüğü tarafından özgün haber formatında hazırlanmıştır.

• Türk Borçlar Kanunu Madde 344 – Kira bedelinin belirlenmesi
• Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) – Tüketici Fiyat Endeksi verileri
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk uygulamalarıKira tespit davası nedir, ne zaman açılır?

Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem: e-Devlet Üzerinden Hazırlama Zorunluluğu Geliyor

Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndiriminin Vekalet Ücretine Etkisi: Yargı Kararlarında Görüş Ayrılığı