AYM Önalım Hakkında Rayiç Bedeli İptal Etti! Hisseli Tapuda Yeni Dönem

AYM'den Hisseli Tapu Sahiplerini İlgilendiren Kritik Karar: Önalım Hakkında Rayiç Bedel Kuralı İptal Edildi!

Hisseli ev, arsa veya tarla sahibi milyonlarca kişiyi ilgilendiren önalım hakkı düzenlemesinde önemli bir değişiklik gündeme geldi. Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmaz satışlarında önalım hakkını kullanacak kişinin ödeyeceği bedelin hâkim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu. Ancak iptal kararı hemen uygulanmayacak. Mevcut sistem 6 Ağustos 2027'ye kadar yürürlükte kalacak.

HABERİN KISA ÖZETİ

• AYM, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesindeki rayiç bedel düzenlemesini iptal etti.
• Karar 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.
• Kararın esas numarası E.2026/23, karar numarası K.2026/162.
• İptal hükümleri 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek.
• Önalım hakkı tamamen kaldırılmadı.
• Hisseli taşınmaz satışlarında mevcut uygulama geçiş süresince devam edecek.

Bu Haberi Paylaşın

Hisseli tapu ve önalım hakkıyla ilgili bu önemli kararı sevdiklerinizle paylaşın.

1. NEDEN ÖNEMLİ?

Türkiye'de çok sayıda vatandaşın ailesinden miras kalan ev, arsa, tarla veya başka taşınmazlarda hissesi bulunuyor. Bu taşınmazların ortaklarından biri kendi payını başka bir kişiye sattığında, diğer paydaşların belirli koşullarla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı doğabiliyor.

Hukukta yasal önalım hakkı olarak adlandırılan bu hak, günlük hayatta daha çok şufa hakkı adıyla biliniyor.

Ancak yıllardır tartışılan önemli bir konu bulunuyor: Bir paydaş taşınmazdaki hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, diğer ortak bu payı satın almak isterse ne kadar para ödemeli?

Satıcının ve alıcının tapuda anlaştığı satış bedeli mi esas alınmalı, yoksa taşınmazın gerçek piyasa değerini belirleyen mahkeme mi fiyatı tespit etmeli?

2025 yılında yapılan yasal değişiklikle bu sorunun cevabı rayiç bedel olarak değiştirilmişti. Anayasa Mahkemesi ise yeni sistemin satıcı, alıcı ve önalım hakkı sahibi arasındaki menfaat dengesini bozduğuna hükmetti.

🏠 Ev Sahibi Kiracının Evini Satış İçin Gösterebilir mi?

Ev sahibi kiracının yaşadığı evi istediği zaman gösterebilir mi? Kiracının hakları, ev gösterme zorunluluğu ve Yargıtay değerlendirmesi hakkında bilmeniz gerekenler.

2. AYM HANGİ DÜZENLEMEYİ İPTAL ETTİ?

Anayasa Mahkemesi, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikleri inceledi.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeye göre, önalım davasına konu taşınmaz payının rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenecek, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş da belirlenen tutarı ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere yatıracaktı.

Yeni sistemde mahkemenin belirlediği bedelin belirlenen kesin süre içerisinde yatırılması zorunluydu. Ödeme yapılmadığında payın önalım hakkı sahibine tesciline karar verilemiyordu.

AYM, bu düzenlemeyi mülkiyet hakkı ve taraflar arasındaki adil menfaat dengesi bakımından Anayasa'ya aykırı buldu.

⚖️ Kira ve İcra Hukukunda Merak Edilenler

Borcu aşan haciz yapılabilir mi? Geçmiş kira borçlarında zamanaşımı kaç yıl? Ödenmeyen bir aylık kira nedeniyle sonraki kiralar istenebilir mi?

3. ÖNALIM HAKKI NEDİR? HİSSELİ TAPUDA ŞUFA HAKKI NASIL DOĞAR?

Önalım hakkı, bir taşınmazın paylı mülkiyet şeklinde birden fazla kişiye ait olması durumunda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır.

Örneğin bir arsanın dört ortağı olduğunu düşünelim. Her ortağın taşınmazda yüzde 25 hissesi bulunsun.

Ortaklardan biri kendi yüzde 25 hissesini dışarıdan bir kişiye sattığında diğer paydaşlar, kanunda belirtilen şartları yerine getirerek önalım hakkını kullanabilir.

Bu hak sayesinde diğer ortaklar, üçüncü kişiye satılan payın kendilerine devredilmesini mahkemeden talep edebilir.

Ancak burada önemli bir ayrıntı vardır: Önalım hakkı, diğer paydaşların satıştan haberdar olmasıyla otomatik olarak ortaya çıkan bir mülkiyet devri değildir. Hakkın kanundaki koşullara uygun biçimde kullanılması gerekir.

📜 3 Kasım 2026 Resmî Gazete: Yeni Avukatlık Ücret Tarifesi

2026-2027 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nde hangi değişiklikler yapıldı? Mahkeme, icra ve hukuki işlemlerdeki yeni ücretleri öğrenin.

4. ÖRNEKLE ANLATALIM: HİSSELİ ARSADA ÖNALIM HAKKI NASIL ÇALIŞIR?

Konuyu hiç bilmeyen okuyucular için örnek üzerinden ilerleyelim.

ÖRNEK OLAY

Ahmet, Mehmet, Ayşe ve Fatma'nın ortak olduğu bir arsa düşünelim.

• Ahmet: Yüzde 25 hisse
• Mehmet: Yüzde 25 hisse
• Ayşe: Yüzde 25 hisse
• Fatma: Yüzde 25 hisse

Ahmet, kendi hissesini dışarıdan bir alıcı olan Murat'a satıyor.

Bu satıştan sonra Mehmet, Ayşe ve Fatma'nın kanuni şartlar çerçevesinde önalım hakkını kullanma imkânı doğabilir.

Bu kişilerden biri gerekli şartları yerine getirerek dava açarsa, satılan payın kendisine devredilmesini talep edebilir.

Buradaki temel amaç, paylı mülkiyette taşınmazın ortaklık yapısının korunmasına imkân sağlamaktır. Ancak bu hak sınırsız değildir. Kanundaki süreler, bildirim şartları ve dava usulleri önem taşır.

⚖️ Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndiriminin Vekalet Ücretine Etkisi

Kira tespit davalarında yapılan hakkaniyet indirimi avukatlık ücretini nasıl etkiliyor? Yargıtay ve bölge adliye mahkemelerindeki farklı yaklaşımları inceleyin.

🔑 Ev Sahibi Tahliye İsterse Kiracı Ne Yapmalı?

Ev sahibi kiracıyı hangi şartlarda çıkarabilir? Tahliye ihtarı, dava süreçleri, icra takibi ve kiracının 2026 yılında bilmesi gereken yasal hakları.

5. RAYİÇ BEDEL NEDİR? MAHKEME TAŞINMAZIN DEĞERİNİ NASIL BELİRLER?

Rayiç bedel, bir taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa koşulları dikkate alınarak sahip olduğu tahmini gerçek satış değeridir.

Bir başka ifadeyle, taşınmazın normal piyasa şartlarında alıcı ve satıcı arasında oluşabilecek ekonomik değerini anlatır.

Rayiç bedel belirlenirken şu unsurlar önem taşıyabilir:

• Taşınmazın bulunduğu il, ilçe ve mahalle
• Arsanın veya dairenin büyüklüğü
• Konumu ve ulaşım imkânları
• İmar durumu
• Yapının yaşı ve fiziksel özellikleri
• Bölgedeki benzer taşınmazların satışları
• Taşınmazın hukuki ve fiilî durumu
• Değerleme tarihindeki piyasa koşulları

Mahkemeler taşınmazın değerini belirlerken bilirkişi incelemesinden yararlanabilir. Bilirkişi, teknik ve ekonomik verileri değerlendirerek rapor hazırlar. Hâkim ise bu raporu ve dosyadaki diğer delilleri değerlendirerek karar verir.

Rayiç bedel ile belediyenin emlak vergisi için belirlediği vergi değeri aynı şey değildir. Bu iki kavramın birbirine karıştırılmaması gerekir.

💰 Ev Sahibi Depozitoyu İade Etmezse Kiracı Ne Yapabilir?

Kira sözleşmesi sona erdiğinde depozito nasıl geri alınır? Ev sahibi hangi durumlarda kesinti yapabilir? Kiracının başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?

📱 e-Devlet Kira Sözleşmesi Dönemi Başlıyor

Dijital kira sözleşmesi uygulaması nasıl çalışıyor? Ev sahipleri ve kiracılar için e-Devlet üzerinden sözleşme hazırlamanın avantajları nelerdir?

6. 2025 YILINDA NE DEĞİŞMİŞTİ?

24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası değiştirilmişti.

Bu değişiklikle önalım hakkının kullanılmasında ödenecek tutarın mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanması kabul edilmişti.

Yeni düzenleme, yalnızca bedelin belirlenmesini değil, ödemenin yapılma şeklini de değiştirmişti.

Önalım hakkını kullanmak isteyen kişinin mahkemenin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, belirlenen kesin süre içerisinde nakden yatırması gerekiyordu.

Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile eklenen geçici madde, 734. maddede yapılan değişikliğin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını öngörüyordu.

İşte Anayasa Mahkemesinin incelemesine konu olan önemli meselelerden biri de buydu.

🏢 Kirasını Ödeyen Kiracı Dükkânı Kapalı Tutabilir mi?

İş yerini uzun süre kapalı tutan kiracı tahliye edilebilir mi? Kira sözleşmesi ve Yargıtay kararları çerçevesinde iş yeri kiracısının haklarını öğrenin.

🛡️ Sosyal Medyada Size Hakaret Edene Hakaretle Karşılık Vermeyin!

Sosyal medyada hakaret, tehdit ve siber zorbalığın hukuki sonuçları nelerdir? Dijital deliller nasıl korunur? İnternet kullanıcılarının bilmesi gereken haklar.

Haklarınızı öğrenin, hukuki gelişmeleri takip edin. Günlük yaşamınızı ilgilendiren konularda doğru ve anlaşılır bilgiye ulaşın.

7. AYM NEDEN İPTAL KARARI VERDİ?

Anayasa Mahkemesinin değerlendirmesinde mülkiyet hakkı ve hukuki ilişkinin tarafları arasındaki menfaat dengesi ön plana çıktı.

Mahkemeye göre önalım hakkı, yalnızca önalım hakkı sahibinin menfaatinden ibaret değildir. Taşınmazdaki payını satan kişinin, payı satın alan üçüncü kişinin ve önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın hakları birlikte değerlendirilmelidir.

AYM, satış sözleşmesinde tarafların özgür iradeleriyle kararlaştırdıkları bedelin yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedelin esas alınmasının önemli sorunlar doğurabileceğine dikkat çekti.

Mahkemenin değerlendirmesinde şu noktalar öne çıktı:

• Satıcı ile alıcının serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedeli devre dışı kalabiliyor.
• Üçüncü kişi alıcı haksız kazanç elde edebiliyor veya zarara uğrayabiliyor.
• Önalım hakkı sahibinin hukuki ve ekonomik konumu belirsizleşebiliyor.
• İlişkinin tarafları arasında adil bir menfaat dengesi kurulamıyor.

AYM, bu nedenlerle düzenlemenin Anayasa'nın mülkiyet hakkını güvence altına alan 35. maddesi kapsamında sorun oluşturduğu sonucuna ulaştı.

8. ANAYASA MAHKEMESİ KARARI HEMEN UYGULANACAK MI?

Hayır. Haberle ilgili en önemli ayrıntılardan biri budur.

Anayasa Mahkemesi iptal kararının Resmî Gazete'de yayımlandığı gün yürürlüğe girmesini tercih etmedi. Hukuk sisteminde oluşabilecek boşluğu ve kamu yararını dikkate alarak iptal hükümlerinin yürürlüğünü dokuz ay erteledi.

KRİTİK TARİHLER

6 KASIM 2026

AYM kararının Resmî Gazete'de yayımlandığı tarih.

6 AĞUSTOS 2027

İptal hükümlerinin yürürlüğe gireceği tarih.

Bu nedenle 6 Ağustos 2027'ye kadar mevcut rayiç bedel düzenlemesi uygulanmaya devam edecek.

Bu tarihten sonraki hukuki uygulamanın nasıl şekilleneceği ise yeni yasal düzenleme yapılıp yapılmamasına ve yürürlükteki mevzuata göre değerlendirilecek.

9. KARAR KİMLERİ İLGİLENDİRİYOR?

• İlgili kişiler: Hisseli arsa sahipleri · Kararın önemi: Pay satışlarında önalım hakkı ve bedel uygulaması
• İlgili kişiler: Hisseli tarla sahipleri · Kararın önemi: Ortaklardan birinin hissesini satması durumunda doğabilecek haklar
• İlgili kişiler: Hisseli ev sahipleri · Kararın önemi: Konut paylarının üçüncü kişilere satılması
• İlgili kişiler: Taşınmaz alıcıları · Kararın önemi: Satın alınan pay üzerinde önalım hakkı iddiası
• İlgili kişiler: Taşınmaz satıcıları · Kararın önemi: Satış bedelinin ve mülkiyet hakkının korunması
• İlgili kişiler: Devam eden dava tarafları · Kararın önemi: Geçiş hükümlerinin ve iptal kararının etkileri

10. TÜRKİYE AÇISINDAN KARARIN ANLAMI

Türkiye'de miras yoluyla edinilmiş taşınmazların önemli bir bölümü birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde bulunuyor. Özellikle kırsal bölgelerdeki tarım arazileri, aileden kalan arsalar ve hisseli konutlar bu durumun yaygın örnekleri arasında yer alıyor.

Bu nedenle önalım hakkına ilişkin her yasal değişiklik, yalnızca hukukçuları değil, taşınmaz sahiplerini, yatırımcıları ve gayrimenkul piyasasını da ilgilendiriyor.

AYM'nin kararı, taşınmazın satışı sırasında tarafların iradesinin ve mülkiyet hakkının korunması gerektiğini yeniden gündeme taşıyor.

Öte yandan önalım hakkının temel amacı olan paydaşların korunması da önemini koruyor. Bundan sonraki süreçte yasa koyucunun bu iki menfaat arasında nasıl bir denge kuracağı yakından takip edilecek.

11. CAFE MEDYAM ANALİZİ: HİSSELİ TAPU SAHİPLERİ NEYE DİKKAT ETMELİ?

AYM'nin iptal kararı, hisseli taşınmaz sahipleri açısından önemli bir hukuki gelişme. Ancak kararın yanlış anlaşılmaması gerekiyor.

Öncelikle bir paydaşın hissesini satması, diğer ortakların taşınmazın tamamı üzerinde otomatik olarak hak kazandığı anlamına gelmiyor. Önalım hakkı yalnızca kanunda belirtilen şartlar gerçekleştiğinde kullanılabiliyor.

İkinci önemli nokta, iptal kararının hemen uygulanmayacak olmasıdır. 6 Ağustos 2027'ye kadar mevcut düzenlemenin uygulanması devam edecek.

Üçüncü önemli konu ise bildirim ve dava süreleri. Bir taşınmazdaki payın satıldığını öğrenen paydaşın, kanundaki süreleri ve hukuki koşulları dikkate almadan hareket etmesi hak kaybına neden olabilir.

Bu nedenle hisseli taşınmaz sahiplerinin yalnızca AYM kararını öğrenmekle yetinmemesi, kendi taşınmazlarının tapu kayıtlarını, satış tarihlerini, noter bildirimlerini ve varsa devam eden dava dosyalarını birlikte değerlendirmesi gerekiyor.

CafeMedyam değerlendirmesi: Bu karar, hisseli mülkiyette mülkiyet hakkı ile paydaşların öncelikli satın alma hakkı arasındaki dengenin yeniden düzenlenmesi gerektiğini gösteriyor. Önümüzdeki dönemde yapılabilecek yeni yasal düzenlemeler, milyonlarca taşınmaz sahibinin hukuki konumunu doğrudan etkileyebilir.

12. BUNDAN SONRA NE OLACAK?

AYM kararının ardından gözler öncelikle 6 Ağustos 2027 tarihine ve bu tarihe kadar yapılabilecek yeni yasal düzenlemelere çevrildi.

Mevcut kuralın iptal hükümleri yürürlüğe girene kadar uygulanmaya devam etmesi nedeniyle, önalım hakkı davalarında mevcut mevzuat önemini koruyor.

Yasa koyucunun yeni bir düzenleme yapması durumunda önalım hakkının hangi bedel üzerinden ve hangi usulle kullanılacağı yeniden şekillenebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken konu, önalım hakkının kaldırılmamış olmasıdır. Tartışma, hakkın nasıl kullanılacağı ve ödenecek bedelin hangi esaslara göre belirleneceği üzerinedir.

13. A'DAN Z'YE ÖNALIM HAKKI: HİSSELİ TAPU HAKKINDA MERAK EDİLEN HER ŞEY

Şimdi konuyu hiç hukuk bilgisi olmayan okuyucular için soru ve cevaplarla ayrıntılı biçimde açıklayalım.

A. TEMEL KAVRAMLAR

1. Önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkânı veren kanuni haktır. Bu hak, taşınmazın bütününe değil, satılan paya ilişkindir. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenmiştir. Hakkın kullanılabilmesi için kanuni şartların gerçekleşmesi ve gerekli hukuki işlemlerin süresinde yapılması gerekir.

2. Şufa hakkı ile önalım hakkı aynı şey mi?

Evet. Şufa hakkı, önalım hakkının günlük hayatta ve hukuk uygulamasında kullanılan diğer adıdır. Özellikle miras kalan arsa, tarla ve evlerde paydaşlar arasında yaşanan anlaşmazlıklarda şufa hakkı ifadesi sıkça kullanılır. Hukuki mevzuatta ise yasal önalım hakkı terimi tercih edilir. İki ifade de aynı temel hukuki hakkı anlatır.

3. Paylı mülkiyet nedir?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye belirli paylarla ait olmasına paylı mülkiyet denir. Örneğin bir arsanın yüzde 40'ı bir kişiye, yüzde 30'u ikinci kişiye ve yüzde 30'u üçüncü kişiye ait olabilir. Burada her ortak taşınmazın belirli bir fiziksel bölümünün değil, tamamı üzerinde belirli oranda payın sahibidir. Bu ayrım önemlidir çünkü yüzde 25 hissesi bulunan kişi, aksi yönde hukuken geçerli bir paylaşım veya özel durum bulunmadıkça arsanın yalnızca belirli bir köşesinin sahibi sayılmaz.

4. Hisseli tapu ne anlama gelir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla malik adına kayıtlı olduğunu gösteren tapu kaydıdır. Tapuda her kişinin mülkiyet payı belirtilir. Bu kişiler taşınmazın tamamında pay sahibidir. Ancak hisseli tapu, ortakların taşınmazı istedikleri gibi fiziksel bölümlere ayırabilecekleri anlamına gelmez. Kullanım, yönetim, satış ve devir işlemlerinde Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümleri dikkate alınır.

5. Her hisseli tapuda önalım hakkı bulunur mu?

Her ortak mülkiyet ilişkisinde otomatik olarak yasal önalım hakkı doğmaz. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesindeki yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması durumunda gündeme gelir. Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet birbirinden farklıdır. Bu nedenle tapudaki mülkiyet türünün doğru belirlenmesi gerekir.

6. Önalım hakkı neden vardır?

Önalım hakkının temel amacı, paylı mülkiyette dışarıdan yeni kişilerin ortaklık ilişkisine girmesi durumunda mevcut paydaşlara belirli koşullarla öncelik sağlamaktır. Böylece paydaşların taşınmaz üzerindeki ortaklık yapısını koruyabilmesine imkân tanınır. Ancak bu hakkın kullanılması, taşınmazın satılmasını tamamen engelleyen sınırsız bir yetki değildir. Satışın niteliği, bildirim, süre ve dava koşulları önemlidir.

7. Önalım hakkı otomatik olarak mı kullanılır?

Hayır. Bir payın üçüncü kişiye satılması, diğer paydaşın tapuda otomatik olarak yeni malik olmasını sağlamaz. Önalım hakkı, kanundaki şartlara uygun şekilde ve alıcıya karşı açılacak dava yoluyla kullanılır. Davanın kabul edilmesi için hukuki koşulların oluşması gerekir. Ayrıca hak düşürücü sürelerin geçirilmemesi ve mahkemenin belirlediği ödeme yükümlülüklerinin yerine getirilmesi önemlidir.

B. SATIŞ, BİLDİRİM VE SÜRELER

8. Bir ortak hissesini istediği kişiye satabilir mi?

Paydaş, kural olarak kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilir ve payını üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak payın üçüncü kişiye satılması durumunda diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle satışın yapılması ile önalım hakkının sonuçları birbirinden ayrı değerlendirilmelidir. Satışın geçerli olması, önalım hakkı iddiasının hiçbir koşulda ileri sürülemeyeceği anlamına gelmez.

9. Hisse satıldığında diğer ortaklara haber verilmesi gerekir mi?

Evet. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirim önemlidir çünkü önalım hakkının kullanılmasına ilişkin üç aylık süre, satışın hak sahibine bildirilmesiyle bağlantılıdır. Bildirimin usulüne uygun yapılması, tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesinde önemli rol oynar.

10. Önalım hakkı için kaç ay sürem var?

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu iki süre birlikte değerlendirilmelidir. Noter bildiriminin yapıldığı tarih ve satış tarihi önemlidir. Sürelerin hesaplanmasında somut olayın özellikleri ve geçiş hükümleri de dikkate alınmalıdır. Hak düşürücü sürelerin geçirilmesi, önalım hakkının kullanılamaması sonucunu doğurabilir.

11. Satışı sonradan öğrenirsem hakkımı kullanabilir miyim?

Satışın noter aracılığıyla usulüne uygun şekilde bildirilmemiş olması, önalım hakkının süreleri bakımından önem taşıyabilir. Ancak bu durum, hakkın sınırsız bir süre boyunca kullanılabileceği anlamına gelmez. Kanunda satış tarihinden itibaren her durumda geçerli olan bir yıllık üst süre bulunmaktadır. Satışın ne zaman gerçekleştiği, bildirim yapılıp yapılmadığı ve ilgili geçiş hükümleri birlikte incelenmelidir.

12. Satıştan bir yıl geçerse ne olur?

Genel kural olarak satışın üzerinden bir yıl geçmesiyle önalım hakkı düşer. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Dolayısıyla yalnızca diğer paydaşın satışı geç öğrenmiş olması, bir yıllık üst süreyi kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak satışın tarihi ve hangi mevzuat hükümlerinin uygulanacağı somut olay açısından belirlenmelidir.

13. Noterden bildirim yapılmazsa ne olur?

Noter bildirimi, kanunun öngördüğü resmi bilgilendirme yöntemidir. Bildirimin yapılmaması, üç aylık sürenin başlangıcı bakımından önem taşıyabilir. Bununla birlikte bir yıllık üst süre ayrıca dikkate alınır. Bu nedenle bildirim yapılmadığını düşünen bir paydaşın satış tarihini, tapu kayıtlarını ve diğer belgeleri inceletmesi gerekir.

14. Önalım hakkından vazgeçmek mümkün mü?

Evet. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi önalım hakkından feragati düzenler. Genel olarak önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Bu nedenle genel feragat ile belirli bir satışa ilişkin vazgeçme birbirine karıştırılmamalıdır.

15. Hangi satışlarda önalım hakkı kullanılamaz?

Kanundaki düzenlemeye göre Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca her türlü mülkiyet devri satış anlamına gelmez. Bağış, miras, trampa ve benzeri işlemlerin hukuki niteliği ayrıca değerlendirilir. Bir işlemin gerçek niteliği ile tapuda kullanılan işlem türü arasında farklılık bulunması hâlinde hukuki inceleme gerekebilir.

C. BEDEL VE ÖDEME KONULARI

16. Rayiç bedel ile satış bedeli arasındaki fark nedir?

Satış bedeli, alıcı ile satıcının anlaşarak belirlediği ve satış işleminde esas aldığı tutardır. Rayiç bedel ise taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa koşullarına göre sahip olduğu tahmini ekonomik değerdir. Bu iki rakam aynı olabileceği gibi birbirinden önemli ölçüde farklı da olabilir. AYM'nin iptal kararının merkezinde, tarafların anlaşarak belirlediği satış bedeli yerine mahkemenin belirlediği rayiç bedelin esas alınması bulunmaktadır.

17. Mahkeme satış bedelinden daha yüksek bir rayiç bedel belirleyebilir mi?

Evet. Taşınmazın piyasa değerinin tapuda gösterilen veya taraflarca kararlaştırılan satış bedelinden yüksek olduğu sonucuna varılması mümkündür. Böyle bir durumda bilirkişi incelemesi ve mahkemenin değerlendirmesi önem taşır. Rayiç bedel uygulamasının tartışmalı yönlerinden biri de budur. Alıcı, satıcıyla daha düşük bir bedel üzerinde anlaşmış olsa bile önalım davasında daha yüksek bir bedelle karşılaşabilirdi.

18. Mahkeme satış bedelinden daha düşük bir değer belirleyebilir mi?

Taşınmazın gerçek piyasa koşulları, payın özellikleri ve değerleme tarihi dikkate alındığında daha düşük bir rayiç değer belirlenmesi de mümkündür. Böyle bir durumda üçüncü kişi alıcı, kendi ödediği bedelden daha düşük bir tutarın kendisine ödenmesi riskiyle karşılaşabilir. AYM'nin taraflar arasında adil denge kurulamadığı değerlendirmesinde bu tür ihtimaller de önem taşımaktadır.

19. Tapuda düşük satış bedeli gösterilirse ne olur?

Taşınmaz satışında tapuda gösterilen bedel ile gerçek ekonomik değer arasında fark bulunması farklı hukuki ve vergisel sonuçlar doğurabilir. Önalım davasında ise satışın gerçek niteliği, tarafların beyanları ve mevcut mevzuat birlikte değerlendirilir. Tapuda düşük bedel gösterilmesinin önalım hakkı bakımından otomatik olarak avantaj sağlayacağı düşünülmemelidir. Ayrıca gerçeğe aykırı beyanların vergi ve diğer hukuki sonuçları da bulunabilir.

20. Önalım davasında parayı ne zaman yatırmak gerekir?

6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanacak mevcut düzenlemeye göre önalım hakkı sahibi, hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere ve kesin süre içerisinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi hâlinde payın önalım hakkı sahibi adına tesciline karar verilemez. Bu nedenle mahkemenin ödeme kararları ve süreleri dikkatle takip edilmelidir.

21. Ödenen para dava sonuçlanana kadar ne olur?

Mevcut düzenlemeye göre önalım hakkı sahibinin yatırdığı bedel, hükmün kesinleşmesine kadar nemalandırılmak üzere mahkemenin belirlediği yerde tutulur. Hüküm kesinleştiğinde para, elde edilen getirisiyle birlikte ilgili kişiye ödenir. Buradaki amaç, dava devam ederken paranın korunması ve uyuşmazlığın sonucuna göre hak sahibine verilmesidir.

22. Önalım hakkı sahibi parayı yatırmazsa ne olur?

Mevcut TMK 734/2 düzenlemesine göre hâkimin verdiği kesin süre içerisinde gerekli ödeme yapılmazsa önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Bu nedenle yalnızca dava açmak yeterli değildir. Ödeme yükümlülüğünün de usulüne uygun şekilde yerine getirilmesi gerekir. Ödeme için tanınan sürenin kaçırılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

D. AYM KARARI VE YENİ DÖNEM

23. AYM önalım hakkını tamamen kaldırdı mı?

Hayır. Anayasa Mahkemesinin kararı önalım hakkının tamamen kaldırılması anlamına gelmiyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesindeki yasal önalım hakkı varlığını koruyor. İptal kararı, bu hakkın kullanılmasında bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeye ilişkindir. Dolayısıyla hisseli taşınmazlarda diğer paydaşların yasal önalım hakkı devam ediyor.

24. AYM'nin kararı ne zaman yürürlüğe girecek?

Karar 6 Kasım 2026 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlandı. Ancak iptal hükümlerinin yürürlüğü dokuz ay ertelendi. Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut rayiç bedel düzenlemesi uygulanmaya devam edecek.

25. Bugün hisseli arsa satın alırsam önalım hakkı riski var mı?

Evet, belirli koşullar altında olabilir. Bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli taşınmaz satın almadan önce tapu kaydı, mevcut paydaşlar, satışın hukuki niteliği ve önalım hakkına ilişkin olası uyuşmazlıklar incelenmelidir. Özellikle yüksek tutarlı taşınmaz alımlarında yalnızca tapu işleminin tamamlanmasına güvenmek yeterli değildir.

26. İptal kararı 6 Ağustos 2027'den önce açılan davaları etkiler mi?

Bu konu kararın en önemli geçiş hukuku meselelerinden biridir. 7571 sayılı Kanun, 734. maddede yapılan değişikliğin daha önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören bir geçici hüküm getirmişti. AYM bu geçiş hükmünü de iptal kapsamına aldı. Ancak iptal kararının yürürlüğü ertelendiği için 6 Ağustos 2027'ye kadar mevcut düzenlemenin uygulanması devam eder. Bu tarihten sonraki dosyalarda hangi hükümlerin uygulanacağı, iptal kararının kapsamı, varsa yeni kanuni düzenleme ve ilgili geçiş hükümleri dikkate alınarak belirlenmelidir.

27. 6 Ağustos 2027'den sonra eski satışlarda ne olacak?

Bu sorunun cevabı satışın tarihi, davanın açıldığı tarih, ilgili kanuni geçiş hükümleri ve AYM kararının yürürlüğe giren sonuçlarına bağlıdır. Her eski satışın otomatik olarak yeni sisteme tabi olacağını söylemek doğru değildir. Özellikle 2025 yılında yapılan değişiklikten önceki satışlar için Türk Medeni Kanunu'na eklenen geçici hükümlerin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

28. Yeni düzenleme yapılmazsa ne olacak?

AYM kararının yürürlüğe girmesiyle iptal edilen hükümlerin hukuki sonuçları ortaya çıkacaktır. Önceki kanuni düzenlemelerin uygulanabilirliği, iptal edilen ifadelerin kapsamı ve kanunda kalan hükümler birlikte değerlendirilmelidir. Yasama organı yeni bir düzenleme yaparsa önalım bedelinin hesaplanması ve ödeme usulü yeniden belirlenebilir. Bu nedenle 6 Ağustos 2027'ye kadar yapılacak yasal çalışmalar önem taşıyor.

29. Önalım davası hangi mahkemede açılır?

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin davalar genel olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesinde Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri dikkate alınır. Davanın doğru mahkemede açılması ve tarafların doğru gösterilmesi önemlidir.

30. Önalım hakkı davasını kim açabilir?

Kanuni koşullar gerçekleştiğinde, paylı mülkiyette diğer paydaşlardan biri önalım hakkını kullanmak için dava açabilir. Davanın alıcıya karşı açılması gerekir. Birden fazla paydaşın önalım hakkını kullanmak istemesi durumunda tarafların talepleri ve hukuki durumları ayrıca değerlendirilir. Her paydaşın aynı anda veya aynı oranda hak kullanabileceği varsayılmamalıdır.

31. Önalım hakkı ile ortaklığın giderilmesi davası aynı şey mi?

Hayır. Önalım davası, üçüncü kişiye satılan payın kanuni koşullarla öncelikli olarak satın alınmasını amaçlar. Ortaklığın giderilmesi davası ise paylı veya elbirliği mülkiyetindeki ortaklığın sona erdirilmesine yöneliktir. Ortaklığın giderilmesi, taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse paylaşım yoluyla, mümkün değilse satış yoluyla gerçekleştirilebilir. İki dava farklı hukuki amaçlara ve sonuçlara sahiptir.

32. Hisseli tarlada önalım hakkı kullanılabilir mi?

Hisseli tarım arazilerinde de Türk Medeni Kanunu'nun yasal önalım hükümleri gündeme gelebilir. Ancak tarım arazilerine ilişkin özel mevzuat, özellikle 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındaki hükümler ayrıca dikkate alınmalıdır. Taşınmazın niteliği, büyüklüğü, paydaşlık yapısı ve satışın hukuki türü somut olay açısından önemlidir.

33. Hisseli evde bir ortak hissesini satarsa diğer ortak evi satın almak zorunda mı?

Hayır. Önalım hakkı, diğer paydaşa satın alma zorunluluğu getirmez. Bu hak, belirli koşullar altında satın alma önceliği sağlar. Paydaş bu hakkı kullanmak istemiyorsa satın alma işlemi yapmak zorunda değildir. Ancak hakkını kullanmak isteyen kişinin kanuni süre ve ödeme koşullarına uyması gerekir.

34. Hisseli tapuda bir ortak kendi payını tek başına satabilir mi?

Kural olarak paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde değil, kendisine ait pay üzerinde tasarrufta bulunabilir. Diğer paydaşların paylarını da satamaz. Ancak üçüncü kişiye yapılan satış sonrasında yasal önalım hakkı doğabileceği unutulmamalıdır. Taşınmazın tamamının satılması ile yalnızca bir payın satılması birbirinden farklı hukuki işlemlerdir.

35. Bu karar hisseli tapu fiyatlarını etkiler mi?

Kararın doğrudan ve hemen bütün hisseli taşınmaz fiyatlarını değiştireceğini söylemek mümkün değildir. Ancak önalım hakkının kullanılmasında bedelin belirlenme yöntemine ilişkin belirsizlikler ve yeni düzenleme ihtimali, alıcıların ve satıcıların hukuki risk değerlendirmelerini etkileyebilir. Gayrimenkul piyasasındaki fiyatlar ayrıca konum, arz-talep, imar, finansman koşulları ve ekonomik gelişmelere bağlıdır.

14. KONUYLA İLGİLİ ÖNEMLİ TARİHLER VE MEVZUAT

• Tarih: 25 Aralık 2025 · Gelişme: 7571 sayılı Kanun'la TMK 734/2 değiştirildi.
• Tarih: 16 Temmuz 2026 · Gelişme: AYM'nin iptal kararı verildi.
• Tarih: 6 Kasım 2026 · Gelişme: AYM kararı Resmî Gazete'de yayımlandı.
• Tarih: 6 Ağustos 2027 · Gelişme: İptal hükümleri yürürlüğe girecek.

15. TAŞINMAZ SAHİPLERİ İÇİN ÖNEMLİ UYARILAR

• Hisseli taşınmaz satın almadan önce tapu kayıtlarını inceleyin.
• Satış işlemlerinde diğer paydaşlara yapılması gereken noter bildirimlerini dikkate alın.
• Önalım hakkına ilişkin üç aylık ve bir yıllık hak düşürücü süreleri takip edin.
• Devam eden davalarda mahkemenin ödeme kararlarını ve kesin sürelerini kaçırmayın.
• 6 Ağustos 2027 tarihini ve bu tarihe kadar yapılabilecek mevzuat değişikliklerini takip edin.
• Hukuki işlem yapmadan önce somut olayınıza ilişkin uzman hukuk görüşü alın.

16. SONUÇ: HİSSELİ TAPUDA YENİ BİR HUKUKİ DÖNEMİN KAPISI AÇILIYOR

Anayasa Mahkemesinin önalım hakkına ilişkin kararı, Türkiye'de paylı mülkiyet ve taşınmaz satışları açısından önemli bir gelişme olarak öne çıkıyor.

Karar, hisseli taşınmazını satmak isteyen kişiler ile üçüncü kişiden pay satın alanların mülkiyet hakkının korunması bakımından yeni bir hukuki tartışma başlatıyor.

Ancak diğer paydaşların önalım hakkı ortadan kalkmış değil. Ayrıca iptal kararının dokuz ay ertelenmesi nedeniyle mevcut rayiç bedel sistemi 6 Ağustos 2027'ye kadar uygulanmaya devam edecek.

Önümüzdeki dönemde yapılacak olası yasal düzenlemeler, hisseli ev, arsa ve tarla sahiplerinin haklarını doğrudan etkileyebilir.

CafeMedyam olarak konuyla ilgili mevzuat değişikliklerini ve taşınmaz sahiplerini ilgilendiren yeni gelişmeleri takip etmeyi sürdüreceğiz.

HUKUKİ BİLGİLENDİRME

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki danışmanlık veya avukat görüşü yerine geçmez. Önalım hakkına ilişkin süreler, bedeller ve dava sonuçları somut olayın özelliklerine ve uygulanacak mevzuata göre değişebilir.

KAYNAKLAR VE RESMÎ MEVZUAT

• Anayasa Mahkemesi – Resmî internet sitesi
• Resmî Gazete – 6 Kasım 2026 tarihli karar
• Türk Medeni Kanunu – Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi
• 7571 sayılı Kanun – 25 Aralık 2025
• Anadolu Ajansı – AYM'nin önalım hakkı kararı

CAFE MEDYAM

Gündemden hukuka, ekonomiden yaşama güvenilir ve anlaşılır bilgi.